Strategische Beratung für Unternehmen, Ingenieure und Verantwortliche

Beim Immobilienkauf ist die Sachmängelhaftung im Notarvertrag in aller Regel ausgeschlossen. Ein Haftungsausschluss gilt jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften. In solchen Fällen kommen Ansprüche auf Minderung, Schadensersatz oder Rückabwicklung in Betracht – entscheidend ist eine genaue Beweissicherung und fristgerechte Geltendmachung.

Die Auflassungsvormerkung wird nach Unterzeichnung des Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ab. Sie schützt davor, dass der Verkäufer die Immobilie nach Vertragsschluss erneut veräußert oder weitere Belastungen eintragen lässt. Erst nach Eintragung der Vormerkung und Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen sollte der Kaufpreis gezahlt werden.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung gelten zusätzlich zum Kaufvertragsrecht die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Wichtige Prüfpunkte sind die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie anstehende Sanierungsbeschlüsse. Gerade beschlossene Sonderumlagen können erhebliche finanzielle Folgen haben und sollten vor Vertragsschluss bekannt sein.

Seit der Reform des Maklerrechts 2020 gilt bei Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Prinzip der geteilten Maklerprovision. Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind unter anderem ein wirksamer Maklervertrag in Textform, eine nachweisbare Nachweis- oder Vermittlungsleistung sowie das Zustandekommen des Hauptvertrags. Fehlt eines dieser Elemente – etwa bei unklarer Beauftragung oder fehlender Ursächlichkeit – kann die Provision ganz oder teilweise entfallen.

Ein Vorkaufsrecht berechtigt den Berechtigten, im Verkaufsfall in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag eines Dritten einzutreten. Es kann vertraglich (z. B. im Grundbuch eingetragen) oder gesetzlich bestehen – etwa als kommunales Vorkaufsrecht der Gemeinde oder als Mietervorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 577 BGB. Wird ein Vorkaufsrecht übersehen, kann der Kaufvertrag rückabgewickelt werden müssen.

Mit der Abnahme geht die Beweislast für Mängel auf den Auftraggeber über, und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen – in der Regel fünf Jahre bei BGB-Verträgen, vier Jahre bei VOB/B-Verträgen für Bauwerke. Bei festgestellten Mängeln ist zunächst eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen; erst danach kommen Selbstvornahme mit Kostenerstattung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz in Betracht. Entscheidend ist eine präzise, möglichst durch Sachverständige dokumentierte Mängelanzeige.

Ob und in welcher Höhe Nachträge vergütet werden, hängt entscheidend von der Ausgangsleistungsbeschreibung und der Art der Änderung ab. Beim BGB-Bauvertrag gilt seit 2018 ein Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB; die Vergütung bemisst sich dann nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge. Streitpunkte sind typischerweise die Abgrenzung zwischen bereits geschuldeter Leistung und Änderungswunsch – hier empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche Bewertung, bevor ausgeführt wird.

Gegen ablehnende Baugenehmigungsbescheide kann innerhalb eines Monats Widerspruch eingelegt oder – je nach Bundesland – direkt Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben werden. Legt ein Nachbar Widerspruch ein, hat dies in der Regel aufschiebende Wirkung, kann aber durch Antrag auf Sofortvollzug überwunden werden. Entscheidend ist eine saubere Prüfung des Bebauungsplans, möglicher Befreiungen nach § 31 BauGB und des Gebots der Rücksichtnahme.

Gerät der Unternehmer in Verzug, stehen dem Bauherrn Verzugsschadensersatz, bei vereinbarten Vertragsstrafen auch deren Geltendmachung zu. Voraussetzung ist in der Regel eine verbindliche Fertigstellungsfrist sowie eine Mahnung, sofern kein kalendermäßig bestimmter Termin vereinbart wurde. Bei anhaltendem Verzug kommen außerdem Kündigung aus wichtigem Grund und Ersatzvornahme durch ein anderes Unternehmen in Betracht.

Als Schwarzbau wird ein Bauvorhaben bezeichnet, das ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend von ihr errichtet wurde. Die Bauaufsichtsbehörde kann Nutzungsuntersagung, Baustopp oder Rückbauverfügungen erlassen sowie Bußgelder verhängen. Eine nachträgliche Legalisierung ist möglich, wenn das Vorhaben materiell genehmigungsfähig ist – hierfür ist eine anwaltliche Prüfung der planungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit sinnvoll.

Eine Abnahme kann ausdrücklich (förmliches Protokoll), konkludent (Ingebrauchnahme ohne Vorbehalt) oder fiktiv (nach Fristsetzung durch den Unternehmer nach § 640 Abs. 2 BGB) erfolgen. Mit der Abnahme wird die Werkvergütung fällig, die Gefahr geht auf den Besteller über, und die Gewährleistungsfrist beginnt. Gerade die konkludente Abnahme wird in der Praxis häufig übersehen – Einzug, Schlüsselübergabe oder vorbehaltlose Schlusszahlung können bereits zur Abnahme führen.

Seit dem EuGH-Urteil von 2019 und der HOAI-Novelle 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze der HOAI nicht mehr zwingend – das Honorar ist zwischen den Parteien frei verhandelbar. Die HOAI bleibt jedoch ein anerkanntes Orientierungswerk; fehlt eine schriftliche Honorarvereinbarung, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart. Für Architekten und Bauherren ist eine klare, schriftliche Honorarregelung vor Vertragsbeginn daher essenziell.

Der Architekt haftet für Planungs- und Überwachungsfehler, die zu Mängeln am Bauwerk führen – häufig als Gesamtschuldner neben dem ausführenden Unternehmen. Die Haftung umfasst etwa fehlerhafte Berechnungen, nicht genehmigungsfähige Planungen, Verstöße gegen anerkannte Regeln der Technik oder mangelhafte Bauüberwachung. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt bei Bauwerken fünf Jahre ab Abnahme der Architektenleistung.

Architektenwerke können urheberrechtlich geschützt sein, wenn sie eine ausreichende Schöpfungshöhe erreichen – dies ist nicht bei jedem Gebäude, aber bei gestalterisch eigenständigen Entwürfen häufig der Fall. Der Urheber kann sich gegen entstellende Umbauten wehren, muss aber berechtigte Interessen des Eigentümers – etwa energetische Sanierung oder Nutzungsanpassung – gegeneinander abwägen. Änderungen und Erweiterungen sollten daher möglichst im Einvernehmen mit dem planenden Architekten erfolgen.

Der Bauherr kann den Architektenvertrag jederzeit ohne wichtigen Grund kündigen (§ 648 BGB, „freie Kündigung“), muss dann jedoch das vereinbarte Honorar abzüglich ersparter Aufwendungen zahlen – praktisch oft zwischen 40 und 60 % des noch offenen Honorars. Eine Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) setzt eine schwerwiegende Pflichtverletzung voraus, etwa wiederholte Planungsmängel oder nachhaltige Vertrauenszerstörung. Nur bei der Kündigung aus wichtigem Grund entfällt der Honoraranspruch für noch nicht erbrachte Leistungen.

Ein rechtssicherer Franchisevertrag sollte insbesondere folgende Punkte regeln: die Übertragung von Nutzungsrechten am System und Markenzeichen, die Höhe und Struktur der Franchisegebühren, Gebietsschutzregelungen, Weisungsrechte des Franchisegebers, Qualitätsvorgaben und Kontrollrechte, die Laufzeit sowie Bedingungen für Kündigung und Verlängerung und Regelungen zum Wettbewerbsverbot nach Vertragsende. Unsere Kanzlei prüft bestehende Verträge und begleitet Sie bei der Vertragsverhandlung.

Tankstellenbetreiber sind in der Regel als Handelsvertreter im Sinne von § 84 HGB tätig. Sie handeln im Namen und auf Rechnung des Mineralölkonzerns und erhalten eine Provision. Daneben können sie eigene Waren und Dienstleistungen (z. B. Shopbetrieb, Waschanlage) auf eigene Rechnung anbieten. Diese Mischstruktur bringt spezifische rechtliche Besonderheiten bei Vertragsgestaltung und Kündigung mit sich.

Bei Vertragsende steht dem Betreiber als Handelsvertreter in der Regel ein Ausgleichsanspruch nach § 89b HGB zu. Darüber hinaus können Ansprüche auf Erstattung von Investitionen bestehen, sofern diese auf Veranlassung des Konzerns getätigt wurden. Ebenfalls zu beachten sind Regelungen zu Wettbewerbsverboten, Restlagerbeständen und etwaigen Rückbaupflichten.

Bei der Übernahme sind insbesondere zu prüfen: der neue Pacht- oder Nutzungsvertrag mit dem Mineralölkonzern, mögliche Altlasten des Vorpächters, behördliche Genehmigungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, Arbeitsverträge mit bestehendem Personal sowie Haftungsfragen bei Betriebsübergang gemäß § 613a BGB.

Eine Kündigung kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein: fehlende Schriftform, mangelnde soziale Rechtfertigung (bei Anwendung des Kündigungsschutzgesetzes), Missachtung von Sonderkündigungsschutz (z. B. bei Schwangerschaft oder Schwerbehinderung) oder unterlassene Anhörung des Betriebsrats. Nach Erhalt einer Kündigung sollten Sie innerhalb von drei Wochen Klage erheben.

Beim Einsatz von KI-Anwendungen müssen Unternehmen sicherstellen, dass personenbezogene Daten nur auf gesetzlicher Grundlage verarbeitet werden (Art. 6 DSGVO), Betroffene ggf. informiert werden und ein Auftragsverarbeitungsvertrag mit dem KI-Anbieter abgeschlossen wird.

Der EU AI Act ist die erste umfassende KI-Regulierung der Europäischen Union. Er klassifiziert KI-Systeme nach Risikostufen und legt je nach Kategorie unterschiedliche Pflichten für Hersteller, Betreiber und Importeure fest. Unternehmen, die KI einsetzen oder entwickeln, sollten sich frühzeitig über ihre Compliance-Pflichten informieren.

Mieter haben bei Mängeln das Recht auf Mängelbeseitigung, Mietminderung sowie unter bestimmten Voraussetzungen auf Schadensersatz. Wichtig ist, den Mangel dem Vermieter schriftlich anzuzeigen und eine angemessene Frist zur Behebung zu setzen.

Bei einem Immobilienkauf haftet der Verkäufer grundsätzlich für arglistig verschwiegene Mängel. Versteckte Mängel, die nicht erkennbar waren und nicht im Kaufvertrag ausgeschlossen wurden, können zur Anfechtung oder Minderung des Kaufpreises berechtigen. Eine anwaltliche Prüfung vor dem Kauf kann solche Risiken erheblich reduzieren.